असेल परवानगी बांधकामाची, गरज नसेल बिनशेती परवान्याची

जमीन एनए करण्याच्या प्रक्रियेत आणखी सुधारणा करण्याचा निर्णय महाराष्ट्र शासनाने घेतला आहे. यासंबंधीचा शासन निर्णय महसूल आणि वन विभागानं 23 मे 2023 रोजी जारी केला आहे. त्यानुसार, बांधकाम परवानगी मिळालेल्या प्लॉटवर स्वतंत्ररित्या एनए (अकृषिक) परवानगीची आवश्यकता नसेल. या सुधारणेमुळे एनए परवानगीची प्रक्रिया अधिक सुलभ होणार असल्याचं सांगितलं जात आहे.

पण, शासनाचा नवीन निर्णय काय आहे? यामुळे सध्याच्या प्रक्रियेत काय बदल होणार आहेत? मूळात एनए म्हणजे काय आणि जमीन एनए करणं का महत्त्वाचं आहे? गेल्या काही वर्षांत एनए प्रक्रियेत कोणते बदल झाले आहेत? याची माहिती आपण या लेखातून जाणून घेणार आहोत.

एनए म्हणजे काय? का करतात?

सर्वसाधारणपणे जमिनीचा वापर शेतीसाठी केला जातो. पण जमिनीचा वापर बिगरशेतीसाठी म्हणजे औद्योगिक, वाणिज्य किंवा निवासी कारणासाठी करायचा असेल तर त्यासाठी कायदेशीर परवानगी घ्यावी लागते. या प्रक्रियेला म्हणजे शेतीच्या जमिनीचं बिगरशेतीमध्ये रुपांतर करण्याच्या प्रक्रियेला एनए असं म्हणतात. यालाच नॉन ॲग्रीकल्चर किंवा अकृषिक असंही म्हणतात. या रुपांतरणाच्या प्रक्रियेसाठी ठराविक ‘रुपांतरण कर’ आकारला जातो. याशिवाय, महाराष्ट्रात तुकडेबंदी कायदा लागू आहे. त्यामुळे मग तुमच्या जिल्ह्यात तुकड्याचं जे प्रमाणभूत क्षेत्र आहे, त्यापेक्षा कमी क्षेत्राचा जमिनीचा तुकडा खरेदी-विक्री करता येत नाही. तो विकायचा असेल तर त्याचा एनए लेआऊट करूनच तो विकावा लागतो. त्यामुळे मग एनएच्या प्रक्रियेला महत्त्व आहे.

नवीन सुधारणा

महसूल विभागाच्या नवीन निर्णयानुसार, बांधकाम परवानगी प्राप्त भूखंडावर स्वतंत्ररित्या एनए (अकृषिक) परवानगीची आवश्यकता नसेल. याआधी एखाद्या प्लॉटवर बांधकाम करायचं असल्यास, बांधकाम परवानगीसाठी नागरिकांना दोन प्राधिकरणांकडे अर्ज करावा लागत असे. बांधकाम परवानगीसाठी नियोजन प्राधिकरणाकडे आणि एनए परवानगीसाठी महसूल विभागाकडे. यामध्ये सामान्य नागरिकांचा बराच वेळ आणि पैसा जात असे. आता मात्र नागरिकांना दोन वेगवेगळ्या विभागांकडे जाण्याची गरज नसणार आहे. आता इथून पुढे बांधकाम परवानगी देतानाच जमिनीच्या अकृषिक वापराची म्हणजेच एनएची सनद दिली जाणार आहे.
बांधकामाची परवानगी देण्यासाठी सरकारकडून ‘बांधकाम परवानगी व्यवस्थापन प्रणाली’चा (building plan management system) वापर केला जात आहे. आता याच प्रणालीअंतर्गत बांधकाम परवानगीसोबतच जमिनीच्या अकृषिक वापरासाठीची परवानगी ऑनलाईन पद्धतीनं एकत्रितपणे देण्यात येणार आहे, असं शासन निर्णयात नमूद केलं आहे.

वर्ग १ आणि वर्ग २ जमिनींनाही परवानगी

भोगवटादार वर्ग-1 पद्धतीमध्ये अशा जमिनी येतात, ज्यांचं हस्तांतरण करण्यावर शासनाचे निर्बंध नसतात, शेतकरीच या जमिनीचा मालक असतो. म्हणजे ही जमीन विक्री करणाऱ्याच्या स्वत:च्या मालकीची असून ती खरेदी करताना विशेष अडचण येत नाही, असा याचा अर्थ होतो. नवीन सुधारणेनुसार, भोगवटादार वर्ग-1 च्या जमिनींच्या बाबतीत building plan management system प्रणालीत गरज असेल तर रुपांतर कर वसूल केला जाईल आणि मग बांधकाम परवानगीसोबत अकृषिक वापराची सनद दिली जाईल.

भोगवटादार वर्ग-2 पद्धतीमधील जमिनींचं हस्तांतर करण्यावर शासनाचे निर्बंध आहेत. सरकारी अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय या जमिनींचं हस्तांतर होत नाही. यामध्ये देवस्थान इनाम जमिनी, भूमिहीन शेतकऱ्यांना वाटप केलेल्या जमिनी इ. जमिनींचा समावेश होतो. नवीन सुधारणेनुसार, भोगवटादार वर्ग 2 च्या बाबतीत, नजराणा आणि इतर शासकीय रकमांची देणी दिल्यास आणि तहसिलदारांनी परवानगी दिल्यास building plan management system प्रणालीअंतर्गत बांधकाम परवानगी दिली जाईल. या बांधकाम परवानगीसोबत अकृषिक वापराची सनद दिली जाईल.

याआधी झालेल्या सुधारणा

महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता 1966 च्या कलम 42 नुसार जमिनीच्या अकृषिक (एनए) वापरासाठी परवानगी देण्यात येते. कालांतराने या कायद्यात काही सुधारणा करण्यात आल्या आहेत. या सुधारणा कलम 42 (अ), (ब), (क) आणि (ड) अशाप्रकारे ओळखल्या जातात. या सुधारणांमुळे जमिनीच्या अकृषिक (एनए) परवानगीच्या कार्यपद्धतीत बदल झाला आहे. या संदर्भातला शासन निर्णय महसूल आणि वन विभागानं 13 एप्रिल 2022 रोजी जारी केला होता. त्यात नमूद केलयं की, महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता 1966 च्या कलम 42 (ब) या सुधारणेनुसार, जर तुम्ही राहत असलेल्या क्षेत्रामध्ये अंतिम विकास आराखडा प्रसिद्ध झाला असेल, तर अशा क्षेत्रातील जमीन एनए करण्यासाठी स्वतंत्र परवानगीची गरज असणार नाही.

कलम 42 (क) या सुधारणेनुसार, तुम्ही राहत असलेल्या क्षेत्रासाठी प्रारूप प्रादेशिक योजना तयार करण्यात आली असेल आणि ती मान्य करण्यात आली असेल, तर या क्षेत्रातील जमिनींचा वापर अकृषिक कारणांसाठी केला जाऊ शकेल. तर, कोणत्याही गावाच्या हद्दीपासून ज्यांची जमीन 200 मीटरच्या आत आहे, अशा शेतमालकांना एनए परवानगीची आवश्यकता असणार नाही, अशी सुधारणा कलम 42 (ड)मध्ये करण्यात आली आहे. पण, आता इथं एक गोष्ट लक्षात ठेवणं गरजेचं आहे. ती म्हणजे या तिन्ही सुधारणांनुसार संबंधित क्षेत्रात एनए परवानगी गरजेची नसली तरी जमिनीचा अकृषिक कारणांसाठी वापर करायचा असल्यास प्रशासनाकडून तसा दाखला घेणं गरजेचं आहे. त्यासाठी तहसील कार्यालयात रितसर अर्ज करून, त्यासाठीचं रुपांतरण कर भरून तहसीलदारांकडून कायदेशीर सनद घेणं गरजेचं आहे.